近期，房地产市场的一系列操作引发了市场热议。继菏泽、重庆、赣州等地将首套房贷首付比例下调至20%之后，2月21日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储等六大行下调了广州地区的房贷利率。

其中，首套房优惠审批利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%)，二套房优惠审批利率从此前的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。

与此前菏泽、重庆、赣州等地“降首付不降息”的操作不同，此次六大行下调房贷利率是切实降低了支付总价。

按贷款600万元计算，等额还款30年的情况下，相比利率调整前，广州地区的购房者每月可少还752.89元，还款总额将减少27.10万元。

官方发声来看，今年房价还是以“稳”为主，即“稳地价、稳房价、稳预期”。在2月24日的发布会上，住建部进一步表示，今年要保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。

2月25日(周五)早盘，上证指数大幅反弹超1%，创业板指反弹3%。行业方面，医疗服务概念指数涨超6%，CRO指数涨超5%，宁组合涨3%。诺禾致源、美迪西、通策医疗等涨幅超过10%!房地产概念指数走势较稳，仅小幅上涨0.5%，奥园美谷、鲁商发展、苏宁环球等领涨。

一线城市房价转涨，透露哪些重要信息?

根据统计局发布的数据，1月一线城市房价已转向上涨。1月份，一线城市新房销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

二手房的销售情况稍弱。一线城市二手住宅环比上涨0.1%，与上月涨幅持平，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。

奶酪基金经理庄宏东表示，通过一月份的销售价格数据来看，环比数据变化不大，但整体而言环比上涨或降幅收窄，房价基本维持比较稳定。同比数据较去年一月份有较大涨幅是一线城市，但是涨幅总体是回落的，且房价同比下降的城市个数增加。

总结下来，一线城市还保持了较好的上涨形势，二线城市弱稳，三线城市下行压力较大。虽然销售价格整体处于较为稳定的区间，既不存在太大的上涨压力，也未出现太大的下跌势头。不过结合一月份的销售数据来看，庄宏东表示现实不容乐观，百强企业销售收入同比下滑39.6%，销售面积大幅下滑，面对比较严峻的销售形势不少城市也推出了地产利好政策，一月信贷数据大幅增长，目前房地产属于销售弱现实和政策强预期的博弈阶段。

私募排排网基金经理夏风光表示，房地产行业的GDP占比较高的，稳增长必然要稳房地产。房地产行业体量大，产业链延伸长，向上关联建筑建材，向下关联家具家电。从2020年的“三道红线”政策至今，多条房地产调控政策落地，销售和新开工显著下滑，但最近随着稳增长措施的落地，房地产行业的政策面已经是明显改善。

夏风光表示，从估值角度看，房地产是仅次于银行的破净行业，pb处于近10年来的低估位置，由于其股息率达到了3.7%，在当前债券收益率不断下滑的背景下，其估值吸引力也在提升。但是也应该注意到，需求端长周期的拐点已经出现，国内信用扩张依赖地产和基建的固有模式，也在发生根本性的转变。房地产行业总体上，只是估值修复行情，当然，从长周期的视角来看，行业中竞争力强的龙头房企，依然有长期关注的价值。

房地产行业年内止跌，投资机会能否改善?

行情表现方面，房地产(申万)2021年的涨跌幅为-11.89%，今年以来截至2月24日收盘的涨跌幅为-1.02%，下跌趋势已有所缓解。今年以来涨势较好的上市房企有，黑牡丹、新华联、皇庭国际、泰禾集团、滨江集团、广宇集团等。

盈利情况方面，已发布2021年度业绩快报的四家房企，招商蛇口、金地集团、华发股份、保利发展，盈利水平各不相同。招商蛇口的全年归母净利润为103.72亿元，同比下滑15.35%。华发股份的全年归母净利润为31.95亿元，同比上涨10.10%。金地集团、保利发展的归母净利润同比涨跌幅分别为-8.99%和-4.74%。

乐瑞资产张楠表示，基于历史的复盘，地产放松政策对销售刺激的有效性排序大致为：限贷>限购>按揭利率的调降，而金融端宽松包括，按揭利率的调降和按揭额度的增加，这需要配合需求端的刺激才能更有效的发挥效用。

张楠认为，菏泽、重庆、赣州、广州、苏州接连出台首付比例调降及按揭利率大幅下调的政策，这表明需求端的刺激是在递进加强的，且逐步形成从三、四线非限购城市，向一、二线限购城市蔓延。这样的背景下，对地产销售的企稳可以看的更乐观一些。但目前销售仍处于磨底阶段，同比降幅仍然较大，叠加信用风波不断，房地产直融市场融资端恢复遥遥无期，短期内房企现金流仍难言实质性好转。

奶酪基金经理庄宏东认为，后续会延续当前结构化房价的趋势，一线核心区域的地产价值相对比较坚挺，但是二三线城市地产不容乐观。各地的利好政策未必会推动房价的上涨。首先，政策因城因地而异，目前放松比较快的一些区域，去年这些区域的地产形势相对而言下行趋势比较严峻，目前的利好更多是起到一个缓和的作用，防止进一步恶化。

其次，一月份整体信贷数据虽然增长比较明显，但是大部分集中在政府和国企，民企以及居民的信贷数据并不乐观，居民进一步加杠杆的意愿并不高，所以地产降价销售的压力仍在。

最后，经过连续两年的疫情持续影响以及地产公司不断暴雷，居民对提高储蓄增加安全度以应对风险的需求在增加，地产销售的预期扭转并不会那么快。

庄宏东表示，地产的高周转、高杠杆模式可能一去不回。诚如郁亮所言，黑铁时代面对的是一个微利的生意。地产公司由过去每年创造大量利润，到现在想办法解决债务问题活下去。地产行业目前看估值，首先是看企业是否存在暴雷的可能性，有可能暴雷的企业几乎没有投资价值，更多的是投资博弈，暴涨暴跌。一些过往经营比较稳健的龙头地产公司目前更多也是跟随政策涨跌。估值根据企业性质和资金状况分化逐步拉大。庄宏东认为，未来更具投资价值的是能够持续的进行优质楼盘开发，项目盈利可以有保障的一些龙头公司。

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